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明陞m88官方网站:2019中国房地产业的迭代

时间:2019/12/13 14:20:07  作者:  来源:  浏览:0  评论:0
内容摘要: 我们房地产当中有一个核心价值链就是销售,就是卖房子,我们多年来直到现在仍然是销售为王,房地产开发已经进入了存量阶段,从2017一直到现在,我们的销售额还是在增加,但是增幅一直在下降,也就是说销售额在增幅,但是销售量在负值。9月份25个城市二手房的交易数量,同比增加了16%,连续...
    我们房地产当中有一个核心价值链就是销售,就是卖房子,我们多年来直到现在仍然是销售为王,房地产开发已经进入了存量阶段,从2017一直到现在,我们的销售额还是在增加,但是增幅一直在下降,也就是说销售额在增幅,但是销售量在负值。9月份25个城市二手房的交易数量,同比增加了16%,连续三个月同比增加,说明进入了一个存量阶段,这是一个。第二房地产行业已经步入了理性回归。根据楼市和股市滚动市盈率的曲线,楼市一直高于股市,尤其2007年高很多,2008年华尔街金融风暴一下全下来了,然后刺激经济的4万亿很多进入了楼市,2009年楼市的市盈率已经大大高于股市,后来一直是在股市的上头,但是从2017年以后,在股市平均市盈率的下面,也就是说它已经步入了理性回归,这从经济的层面来看。

  第三是关于房地产的核心价值链变化,就是房住不炒。中国居民的房地产在总资产中占比远超美日两国,当然这和中国人的消费习惯是有关系的,但是和经济发展的阶段有关系,从2004年一直到2014年这段时间到现在可以看到,即便是这个数字,就是中国居民房地产在总资产中的占比也是在下降的,虽然超过美国和日本,他们的房地产在总资产中的占比在30%或者以下,我们在60%,现在也在下降,也就是说居民的财产中不简单是靠房地产撑着了,还有其他的地方可以赚钱,也就是房租和炒这件事是有它背后的经济促进和支持的。所以我觉得我们房地产的核心理念就是我们什么为王?说穿了销售量是重中之重,我们看每年发布的排行榜全部都是按销售量,规模是重中之重,我觉得这一点仍然可以坚守。为什么可以坚守?可销的物业为主体仍然是房地产的主流和持续,问题在哪?是因为政府要卖地,房地产要买地,买了地以后就变成卖房子,不可能把政府地买了而不卖房子。这个逻辑是存在的,但是土地财政能马上取消吗?不可能。今年为什么到年底的时候房地产翘尾了,情况比前面几个季度要好一些?看看土地,土地的溢价率提高了,政府得卖地,卖地就得卖房,这是一个强大的支撑,一时半会儿不会瓦解。我觉得今后物业为主体,不是说我们可以翻转的一件事情,但是租购并举形成了新的业态,去年讲了一年,这个事并举不了,因为公租房的部分,或者租的这部分,租金的回报率太低了,1%到2%,还不够去还银行贷款,所以这个是并举,但是半壁江山的形成并非遥远,所以有一段时间的过度。为什么我说卖市还得持续一段,多种物业形态需要新的架构,原来的架构是什么?比如我买一块地产我必须问政府要一块地,能卖商品房就卖,否则商品这部分融入不了。搞产业园,也得先把商品房卖出去,尤其搞养老,因为我在养老这块涉及比较深,那么也千方百计的得把房子卖了,不卖房子肯定得赔钱,正是因为这么一个情况,国家限售令一道道不许卖这个,不许卖那个。最近我觉得这件事也是一个博弈,很多楼盘有产业地产、有商品房,有这个、有那个,一旦有一块卖不动了,现金回不来现金流就断了,但是房地产开发企业的资产负债率是很高的,80%以上是常态,一旦有一个盘出事整个资金链中断,所以到年底的时候确实会有一些比较大的房企会出现问题,这个和原来卖市有关系,一旦卖不动及钱回不来,就出现问题。

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